Прашањето на дивоградби се провлекува уште од времето на поранешна СФРЈ, не само во Македонија туку и во регионот. Во 2004 година, потпишана е Виенската декларација со која земјите се обврзуваат, односно да најдат начин дивоградбите што се надвор од системот да ги внесат во системот.
Државата од 2011 година носи закони за легализација на дивоградбите, кои нудат нови решенија, се менуваат и роковите и условите, но реалноста покажа дека не само што не се решил проблемот туку се создал и дополнителен хаос. Луѓето беа поттикнати да градат на диво и потоа да легализираат, како полесен начин да дојдат до тапија отколку кога би оделе по регуларен пат.
На таков пример посочува Милан М. Тој вели дека недалеку од Струга, во населбата Елен Камен на струшкото крајбрежје, гастарбајтери купуваат стари викендички и Општина Струга им дава дозвола само за санација и доградба, а не за новоградба, зашто нема урбанистички план.
– Но, луѓето ги рушат куќите до темел, копаат дупки на целиот плац и градат огромни куќи од по четири ката. Се доближуваат до соседите на 90 сантиметри, со прозорци што ни гледаат во спалните и по терасите. Во земјите од каде што доаѓаат, ова ни на сон не смеат да го прават. Пријавувавме насекаде (на седум места), но без ефект – вели Милан М.
Тој нагласува дека за иронијата да биде уште поголема, сите тие куќи се запишани во Катастарот со мали квадратури, а на самото место се огромни.
– И наместо да се донесе урбанистички план и Општината да наплаќа комуналии, сега парите одат во приватни џебови – вели Милан М.
Слични вакви состојби се провлекуваат и во Охрид, во Мавровско, особено во Маврово и Маврови Анови, Попова Шапка, Скопје…
Бесправното градење предизвикува негативни еколошки ефекти
Ана Петровска, просторна планерка и борец за здрава животна средина, вели дека Законот за утврдување на статусот на бесправно изградените објекти од 2011 година не го спречил бесправното градење, туку напротив, се поттикнала појавата на нови дивоградби.
– За да се продолжат претходно утврдените рокови за комплетирање на документацијата и за доставување нови барања за легализација, Законот е менуван во 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 и во 2017 година. Преку овој Закон, легализирањето куќи на сиромашни семејства, изградени за решавање егзистенцијално прашање, се користи како параван за да се легализираат и станбени згради со базени, како и индустриски објекти, хотели, ресторани, кои се градени за профит – нагласува таа.
Според неа, бесправното градење предизвикува негативни еколошки ефекти – деградација и загуба на земјоделско или на шумско земјиште, неконтролирано испуштање отпадни води и создавање диви депонии, проблеми со стабилноста на објектите поради супстандардно градење или нивно лоцирање во зони на свлечишта и поплави, како и ризици за стабилноста на теренот и појава на лизгање на земјиштето како последица од несоодветното лоцирање на бесправно изградените објекти.
– Дивоградбите оневозможуваат да се реализираат планирани инфраструктурни системи и доведуваат до загуба на приходи во буџетот на државата – потенцира Петровска.
Државниот завод за ревизија и меѓународни експерти ангажирани за реформи на Агенцијата за катастар на недвижности посочија на причините за бесправно градење, а според нивните заклучоци, тоа се скапите и долготрајни постапки за издавање градежни дозволи, злоупотребата на моќ и корупцијата на надлежните органи, високите комунални давачки и другите давачки, непостојниот инспекциски надзор или непостапувањето на Општините по донесените заклучоци од градежните инспектори за рушење на дивоградбите итн.
Легализирани 301.688 објекти
Од 2011 година, кога за прв пат се овозможи легализација на дивоградбите во Македонија, а според евиденцијата на Агенцијата за катастар на недвижности, во јавната книга се запишани вкупно 301.688 предмети. За нив се издадени решенија со документација, која опфаќаше барање до општината, изработка на геодетски елаборат и потврда за платени комунални сметки.
Со последната измена во Законот во 2021 година, се продолжи неговата примена уште пет години за да се постапува по предметите за околу 140.000 барања, кои од најразлични причини останаа заглавени. Прашавме во Агенцијата за катастар на недвижности кои се најчестите причини што се заглавени уште голем број предмети, кои тешко се решаваат. Оттаму ни одговорија дека за оваа проблематика се одговорни општините, ЗЕЛС и Министерството за транспорт и врски.
– Тие ги примаат и ги решаваат ваквите барања, односно донесуваат решенија за легализација. На крај, откако ќе бидат поднесени решенијата во Агенцијата за катастар на недвижности, таа ги запишува легализираните објекти во јавната книга – велат од Агенцијата за катастар на недвижности.
Легализацијата на бесправно изградените објекти, според постојното законско решение, се овозможува со елаборат што ќе ја покаже постојната состојба на објектот за кој се бара легализација, но што треба да содржи тој елаборат – остана отворено прашање. Со цел да се поедностави постапката и оној што бара легализација да нема поголеми финансиски трошоци, за жал, кај нас се усвои едноставна постапка – со потврда за платени комунални сметки и со геодетски елаборат да се констатираат димензиите на објектот, без да се бара документ за асеизмичка отпорност. И таквите објекти потоа се легализирани и пуштени на пазарот на недвижности, без да се има информација колку се сигурни за живеење.
Никој не знае колку се безбедни дивоградбите
Апокалиптичните слики од Турција и од Сирија што ги направи разорниот земјотрес на почетокот од годинава, го отворија прашањето за безбедноста и сигурноста на дивоградбите, а особено на доградбите, кои се вообичаена практика и кај нас. Градежните инженери во Турција посочија дека штетите од земјотресот ќе биле помали ако на зградите изградени според прописите нелегално не се доградувале дополнителни катови, нешто што го толерирала државата со децении.
Тежината на дивоизградените катови вршела притисок врз градбите, кои и така можеле да се урнат, без потресот на земјотресот. Експертите посочија дека при вакви доградби затаила државата затоа што не реагирала веднаш, а градежниците се потпирале на фактот дека никој не ги проверува, и тоа станало пракса.
И кај нас, стручната фела посочува на „лабавите“ прописи донесени во 2011 година во Законот за третман на бесправно изградените објекти. Законот и рокот за поднесување барања за легализација во неколку наврати претрпи измени, а веќе две години сe чека на усвојување втор закон за легализација на дивоградбите. Тие укажуваат дека евентуалните идни легализации задолжително треба да се прават со архитектонски проект и со стручна контрола и проверка на конструктивниот систем (статика).
– Среќна околност е што во најголемиот дел досега се легализирани индивидуални објекти и има малку станбени згради со доградби и надградби. Оставено е на свеста и совеста на сопствениците и на изведувачите. Евентуалниот нов закон е некоректен кон оние што ги следеле процедурите и плаќале. Се работи за стабилноста и сигурноста и на објектите и на станарите во тие објекти. Ако се преземе нешто и се носи тој закон, мора да има архитектонски проект – посочува Никола Велковски од Здружението за градежништво при Стопанската комора на Северна Македонија.
Проф. д-р Горан Марковски, декан на Градежниот факултет – Скопје, смета дека никој не знае колку се безбедни дивоградбите.
– Голем е проблемот со дивоградбите од многу аспекти, но најмалку што требаше да се направи е стручни лица да извршат одредена проценка на квалитетот на градбата и тоа да влезе како документ, и ќе ја следи судбината на дивоградбата во текот на нејзиниот „живот“. Многупати сме го иницирале ова прашање и не сме добиле конкретен одговор зошто е тоа така и зошто е прескокнато ова. Се вршеа геодетски мерења при процесот и беше побитно дали некој објект е покус за некој сантиметар од тоа каква е конструкцијата. Се разбира, со груба проценка не може стопроцентно да се тврди за квалитетот на дивоградбата, но ќе можеше да се изврши одредена категоризација – нагласува Марковски.
Тој посочува на истражување во таа област како може со визуелни проценки да се категоризираат објектите, но тоа не било прифатено во ниту една постапка на легализација на дивоградбите.
– Тоа е, веројатно, поради немањето слух на оние што носат одлуки. Претпоставувам дека им се чинел премногу комплициран процесот или трошоците за легализација сигурно би пораснале, ама тоа би било минорно во однос на она што ќе се добие. Сметам дека е направен голем пропуст со тоа што во ниту еден закон за легализација не се третираат конструкциите. Да не заборавиме, не се легализираат само ниски објекти туку и станбени згради, кои со себе носат многу поголем ризик за безбедноста на луѓето. Дури и мал индивидуален објект, за оној што го поседува е цел свет. Тоа му е дом и утре може да го продаде и да стане нечиј друг дом или, пак, да го наследат неговите поколенија. Што тогаш? За Македонија, како област со изразена сеизмичност, овие работи треба да имаат приоритет – нагласува Марковски.
Го прашавме професорот колку се сеизмички сигурни надградбите и доградбите на објектите, а тој вели дека тие се посебна приказна.
– Тие не само што не ги исполнуваат урбанистичките и архитектонските стандарди, најлошо е што не ги исполнуваат конструкторските стандарди во најголем број случаи. Тоа е една авантура во која не смеевме да влеземе, а започна во 90-тите години на минатиот век, кога го дочекавме влегувањето на приватниот капитал во градежништвото неподготвени, без соодветна законска регулатива и без соодветна свест колку е моќен приватниот капитал и колку може да отвора порти на различни нивоа. Таму одлуката е профитот. Повредливоста на тие објекти е многу поголема отколку на објектите што се изградени од почеток како што треба. За жал, голем дел на тие доградени и надградени објекти се од пред земјотресот, потоа некои се санирани или делумно санирани, некои градежно закрпени. Таквите, сами по себе, се повредливи и со накалемена доградба или надградба стануваат уште почувствителни. Тоа е уште еден минус на нашава предолга транзиција и нешто што, за жал, тешко може да се смени – вели Марковски.
ИЗИИС: Потребна е статичка пресметка
По 1963 година, Скопје важи за град во кој се внимава на критериумите за асеизмичко градење – проектите се детални, статиката е императив, се инсистира на контроли, а на објектите од над 300 квадратни метри проверка врши Институтoт за земјотресно инженерство и инженерска сеизмологија (ИЗИИС). Заменик-директорот на ИЗИИС, проф. д-р Зоран Ракиќевиќ, вели дека неговата институција не е дел од изготвувачите, ниту, пак, е консултиран при донесувањето на Законот за легализација (и сите негови измени и дополнувања).
– И покрај тоа, без да се навлегува во оправданоста и потребата од овој Закон, сметаме дека за легализирање на еден објект не се доволни само геодетскиот елаборат и потврдата за платени комуналии. Од аспект на експертизата и мандатот на ИЗИИС, а во согласност со стратегијата на државата за намалување на ризиците од катастрофи и заштита на населението и материјалните добра, сметаме дека е потребно сите објекти на територијата на Македонија да имаат еднаков третман со цел успешно менаџирање на сеизмичкиот ризик на национално ниво. Тоа значи дека за објектите што ќе се легализираат, без разлика дали се тоа поединечни градби, доградби или надградби, потребно е да се изготват техничка документација за архитектурата, конструктивниот систем, статичка пресметка и квалитетот на вградени материјали согласно со техничката регулатива во земјата, слична на документацијата потребна за добивање дозвола за градење и употребна дозвола – вели професорот Ракиќевиќ.
Нелегалните градби се најчесто градби за индивидуално домување, па оттука, смета тој, за нивната безбедност и сигурност би требало да бидат најмногу заинтересирани сопствениците или оние што живеат во ваквите градби.
– Но, тоа, секако, треба да е од интерес и на општините и на државата кои, во случај на штети од земјотрес со поголема јачина, се оние кон кои се упатуваат барањата за отштета. Во ИЗИИС досега нема доставено барање за проверка на безбедноста на нелегален објект. Вакви барања вообичаено се доставуваат за случаи кога има потреба од измени во конструктивните елементи или намената на постојните објекти, при што особено внимание се посветува на достапната документација за постојниот објект; доколку истата не е достапна или не постои, се применува во ИЗИИС востановена постапка за контрола на носивоста на постојната конструкција за новонастанатите експлоатациски и сеизмички влијанија, што, секако, е сосема друга и многу поопширна тема – заклучува професорот Ракиќевиќ.
Нов предлог-закон за легализација
На предлог од Министерството за транспорт и врски, во македонското Собрание е доставен нов предлог-закон за добивање правен статус на бесправно изградени објекти, кој беше претставен во декември 2021 година, а со кој би се опфатиле дивоградби изградени до јануари 2021 година, но со плаќање казнени пенали. Според првичните проценки, со него би се опфатиле над 50.000 барања, но конечниот број ќе се знае ако евентуално биде изгласан и се отвори можност за поднесување барања.
Предвиден е скалест начин за пресметување на надоместокот за легализација, и тоа за објект до 80 квадратни метри, висината на надоместокот се зголемува за 50 проценти од основниот комунален трошок, а за објекти над 80 квадратни метри, тој надоместок се зголемува за 100 проценти. Надоместок за легализација на бесправни објекти, според предлогот, нема да плаќаат социјално загрозените граѓани и лицата со приходи до 180 илјади денари нето годишен приход, со што се зголемува опфатот на граѓани што се ослободени од тој надоместок.
Од Асоцијацијата на архитекти на Македонија (ААМ) неодамна се изјаснија дека се против повторно носење нов закон за утврдување на правниот статус на бесправно изградените објекти, затоа што тој ги суспендира сите важечки прописи за урбанистичко планирање што се грижат за квалитетот на изградениот простор и дава погрешен сигнал дека бесправното градење нема да се казнува.
Од ААМ инсистираат дека ако, сепак, се донесе, во законот задолжително да се вметне потребата од спроведување на сите постапки неопходни за добивање дозвола за градба. Асоцијацијата бара поддршка за оваа инцијатива и од Комората на градежни инженери и од другите струкови здруженија.
– Бесправното градење треба да биде казниво. Просторот е необновлив извор, кој треба многу внимателно и паметно да се планира. Сите непланирани повреди на истиот треба да бидат соодветно санкционирани – велат од ААМ.
Оттаму нагласуваат дека законот е во колизија со важечките закони за урбанистичко планирање и Законот за градење, бидејќи ја негира нивната суштина, која се однесува на процедурите востановени за стратешко планирање и организирање на изградената средина и управување и заштита на природните ресурси.
– Дополнително, со ваквите законски решенија се поништуваат сите стручни процедури од план до градба, нешто што треба да го гарантира правниот, но и безбедниот статус на секоја градба, при што никако не смее да се елиминира аспектот на зачувување ниту на приватниот ниту на јавниот интерес. Бесправно изградените објекти ги проблематизираат реализациите на легалните детални планови и генерираат просторни, инфраструктурни, но и финансиски проблеми во случај на нивно рушење и обесштетување на веќе легализирани објекти. Повторното амнестирање на со закон санкционирани активности во просторот не само што нема да реши ниту еден проблем туку дополнително ќе ги заостри, со очигледно занемарување на владеењето на правото во делот на уредувањето и управувањето со просторот – велат од ААМ.
Апелираат уште еднаш да се разгледа потребата од носење нов закон, затоа што со ваква декриминализација на бесправното градење се доведуваат во прашање и правната, материјалната, социјалната и финансиската еднаквост на учесниците во градбениот процес.
– Односно, државата покрај тоа што не успева да го менаџира просторот, не успева ниту во правниот сегмент од нејзиното правично владеење. Потсетуваме дека целиот процес на легализација на бесправно изградените објекти трае повеќе од 10 години и тука се поставува прашањето дали ќе се продолжи и со трет закон. Законот за легализација изгласан во 2011 година требаше да претставува трајно решение, нешто што е спротивно на актуелните случувања со новиот закон (кој е во процедура), од кој се гледа дека решение повторно нема ни на повидок – велат од ААМ.
Бесправното градење – кривично дело
Во рамките на проектот „Легализација на бесправно изградените објекти: завршување на историски процес или продолжување на бескрајната приказна?“, кој го направи граѓанската организација Е.Д.Е.Н. со финансирање на Владата на Швајцарија во рамките на програмата „Поддршка на изборни реформи”, се спроведе истражување за бесправното градење како општествен и еколошки проблем, за постапувањето со бесправно изградените објекти во Општина Кисела Вода (како пилот-општина) и се спроведе анкета со цел утврдување на ставовите на граѓаните за овие прашања.
– Граѓаните што беа вклучени во истражувањето преку онлајн анкета се согласија дека дивоградбите се резултат на нефункционалноста на институциите, поданичката политичка „култура“, како и на непофесионалното и неетичко однесување на некои планери, градежни компании, геодетски фирми, нотари. 82,5% од анкетираните граѓани искажаа недоверба во постапувањето на институциите, а 92% сметаа дека дивоградбите не треба да се легализираат и побараа бесправното градење да се третира како кривично дело и соодветно да се санкционира. И покрај тоа, 75% од испитаниците никогаш не пријавиле дивоградба, а како причини навеле „недоверба во институциите“, „неможност за утврдување дали објектот е дивоградба“ и „непознавање на процедурите за пријавување – вели Ана Петровска, осврнувајќи се на заклучоците од истражувањето.
Таа потенцира дека со истражувањето се утврдило дека до Општина Кисела Вода, во периодот од 2011 до 2019 година, пристигнати се 14.958 барања за легализација; во последните три години, општинската администрација одобрила 2.505 барања, односно не било издадено ниту едно решение за уривање.
– Општината нема податоци за бројот на дивоградби изградени на државно земјиште, бројот на дивоградби лоцирани на нестабилни и ерозивни терени (Усје, Припор и Пинтија се населби во кои се изградени голем број дивоградби на потенцијални клизишта), бројот на дивоградби од кои неконтролирано се испуштаат отпадни води итн. Исто така, Општината нема сознанија колкави се дополнителните средства што ги потрошила да ги вклопи дивоградбите во урбанистички план и да изведе соодветна комунална инфраструктура. Не се води сметка ниту за тоа колкави средства за комунални и други давачки се загубени заради „евтината“ легализација – потенцира Петровска.
Голем број нерешени барања за легализација
Прегледот на состојбата со легализацијата на бесправно изградените објекти (заклучно со јуни 2021 година), во општините Велес, Крива Паланка, Неготино и Свети Николе, кој пред една и пол година го направи НВО Инфоцентарот, во соработка со граѓанските организации АКТИВО, РЦС Спектар, СПО КУЛ и Граѓанската иницијатива на жени (ГИЖ), покажа дека голем број од поднесените барања за легализација на дивоградбите не се решени и покрај еднодеценискиот период на важност на Законот за утврдување правен статус на бесправните градби и негово продолжување. Процентот нерешени предмети во Велес, Крива Паланка, Неготино и во Свети Николе, во просек, тогаш изнесувал од 20 до 42%.
– Главна причина за непроцесираните предмети е некомплетната документација на барателите, и тоа најмногу поради неизготвени и недоставени елаборати за бесправно изградените објекти. Потоа следуваат нерешените имотноправни односи, невклопувањето на дивоградбите во урбанистичките планови, кадровските промени во надлежните комисии, недостигот на кадар, недостапноста на барателите, судските постапки и друго – се наведува во прегледот.
Во периодот од 2011 до крајот на 2018 година, до кога важеше законскиот рок за доставување барања за легализација, најмногу барања, вкупно 10.000, биле поднесени во Општина Велес. Оваа Општина покажала и најголема ефикасност, односно решила дури 80% од предметите на граѓаните. Во Крива Паланка, поднесени се вкупно 5.030 барања, а решени се 3.191 (63%). Во Свети Николе, од 3.467 предмети, решени се 2.000 (58%), а Општина Неготино ги завршила постапките во 2.762 случаи од вкупно 4.456 (62%) барања.
Најголем дел од постапките во Велес и во Свети Николе биле решени позитивно и странките ги легализирале бесправните објекти, додека во Крива Паланка и во Неготино само околу 40-45% од постапките завршиле со позитивен исход, а останатите се одбиени или прекинати, главно, поради некомплетна документација, нерешени имотноправни односи и судски спорови.
Во Неготино, во 2015 година, биле поднесени 35 барања за легализација на земјоделски објекти, но и по шест години не е решен ниту еден предмет, и тоа поради нефункционирање на комисијата за легализација.
Во ниту една општина не е регистрирано уривање дивоградби, освен во Крива Паланка, каде што се отстранети 37 бесправни градби, главно помошни објекти, шупи, гаражи, кои не се вклопувале во урбанистичкиот план.
Покрај некомплетната документација, главни пречки и тешкотии со кои се соочуваат општините при легализацијата на дивоградбите е нивното невклопување во урбанистичките планови. Овој проблем е најизразен во Општина Крива Паланка, која со години не може да ги ревидира и да донесе нови урбанистички планови (ГУП и ДУП-ови) поради трасите на инфраструктурата од Коридорот 8 (железница, автопат).
– Наспроти перцепцијата на граѓаните дека постапките за утврдување на статусот на бесправно изградените објекти се одвиваат селективно и дека не се процесираат според редоследот на поднесените барања, општините тврдат дека сите предмети се решаваат неселективно и дека сите барања што биле „чисти“ се решени во разумен рок – стои во прегледот.
Во Општина Велес, како причини за непостапување по предметите се: недостапноста на странките, промената на живеалиштето и на телефонскиот број, смртта на барателот, нерешениот статус на земјиштето, судските постапки, недостигот на човечки ресурси. Во Општина Крива Паланка се наведуваат нерешени имотноправни работи, голем број сопственици, необезбедени мислења од надлежните институции поврзани со транспортниот Коридор 8, кои ја условуваат легализацијата на овие подрачја.
Невклопувањето на дивоградбите во урбанистичките планови, честите промени и дополнувања на урбанистичката документација (ГУП, ДУП-ови) и нивното долгогодишно одобрување, празните барања без документација, како и честите кадровски промени во комисиите што се надлежни да постапуваат по предметите за легализација, се најчестите причини за непостапување по предметите во Општина Неготино. Додека во Општина Свети Николе се посочува на ненавремено доставување на документацијата, особено геодетските елаборати, како и на недостиг на кадар за работа на проблематиката за легализација на бесправните објекти при реализација на постапките.
Црвена линија за нови дивоградби
За, конечно, да се спречи натамошното бесправно градење, Ана Петровска смета дека е потребно да се воспостави просторна база на податоци (сателитски снимки од 2011 година со фактичка состојба на изграденост на терен, како и означени легализирани/одбиени и бесправно изградени објекти во постапка за легализација), што ќе овозможи да се повлече црвена линија за понатамошно бесправно градење.
– Да се изработат национален регистар на бесправно изградени објекти и стратегија за легализација со која ќе се овозможи да се легализираат куќите изградени од сиромашно население, а сите останати објекти да се урнат или национализираат и по потреба ќе се пренаменат во јавни објекти или во социјални установи. Државната комисија за спречување на корупцијата да поттикне и да организира воведување отворени линии за пријавување корупција во областа на урбанистичкото планирање, издавањето дозволи за градби, инспекциските надзор или легализацијата на дивоградбите. Строго да се санкционира прекршувањето на законите од страна на граѓаните, но и од страна на надлежните институции, а граѓаните да се едуцираат во однос на законите за градење и околу откривањето и пријавувањето дивоградби – заклучува таа.
Светлана БЛАЖЕВСКА
Со овој текст, весникот ВЕЧЕР и порталот vecer.press се приклучуваaт кон иницијативата за зголемена транспарентност на институциите што ја спроведува Институтот за комуникациски студии во соработка со медиумите, во рамките на проектот „Користи факти“, кој е поддржан од британската амбасада
